È possibile vendere immobili avuti in donazione?

La vendita di beni immobili avuti in donazione è possibile. Tuttavia, molto spesso, tale operazione appare “non sicura” per le possibili problematiche connesse alla presenza di eredi legittimari.

vendita di un immobile avuto in donazione

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1. Gli eredi legittimari

Sono definiti eredi legittimari i familiari ai quali la legge riserva una quota dell’eredità detta legittima o di riserva. Sono eredi legittimari il coniuge, i figli (legittimi, adottati e naturali) e gli ascendenti legittimi.

In particolare, il problema si pone nelle ipotesi in cui, apertasi la successione, il valore patrimoniale di quanto lasciato dal defunto risulti insufficiente a coprire i diritti degli eredi legittimari. In tali ipotesi, gli eredi legittimari possono agire per la tutela dei propri diritti mediante l’azione di riduzione, l’azione di restituzione e l’azione di restituzione contro i terzi aventi causa dal donatario acquirente.

2. Le azioni a tutela della quota di legittima

Con l’azione di riduzione l’erede legittimario chiederà di rendere inefficaci le donazioni compiute dal defunto in pregiudizio del diritto alla legittima. Una volta esperita vittoriosamente l’azione di riduzione contro il donatario, se l’erede non può domandare la restituzione di quanto donato (perché, ad esempio, il bene è stato successivamente venduto), potrà certamente escutere i beni del donatario.

Qualora anche quest’ultima via risulti impercorribile, l’erede legittimario potrà agire contro i successivi acquirenti del bene donato onde ottenerne la restituzione.

Il termine di prescrizione è fissato in 20 anni e decorre dalla data di trascrizione della donazione. Entro 20 anni dalla data di trascrizione della donazione, l’erede legittimario può, dunque, domandare la restituzione contro i terzi che hanno acquistato il bene immobile oggetto di donazione. Il termine prescrizionale ventennale può essere sospeso mediante la trascrizione, da parte dell’erede legittimario, dell’atto di opposizione alla donazione.

Conseguentemente, decorsi 20 anni dalla trascrizione del contratto di donazione senza che sia stato proposto e trascritto formale atto di opposizione, nessun pericolo sussisterà in caso di acquisto di un immobile donato.

Contro il rischio di vittorioso esperimento dell’azione di riduzione da parte degli eredi legittimari l’acquirente dell’immobile donato potrà sottoscrivere una polizza assicurativa.

3. La polizza assicurativa

Per rendere più sicura la circolazione dei beni immobili donati entro il ventennio, la prassi contrattuale degli ultimi anni ha introdotto delle polizze ad hoc. Ciò in considerazione di quanto statuisce l’art. 563 codice civile, ai sensi del quale l’acquirente potrà liberarsi dall’obbligo di restituire l’immobile all’erede legittimario leso con il pagamento dell’equivalente somma di denaro.

Ebbene, sarà proprio tale rischio a formare oggetto del contratto di assicurazione.

In genere tale polizza viene sottoscritta al momento in cui si perfeziona la donazione dell’immobile, nonché al momento in cui si perfeziona l’acquisto da parte di un terzo. La sottoscrizione di questo tipo di polizza appare, oggi, lo strumento di maggior tutela a favore del terzo acquirente di un bene donato.

Fonti normative

Artt. 536 e 563 c.c.

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