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Quanto costa registrare un contratto di locazione.
Contratto di affitto ad uso abitativo e commerciale.
- Tipologie di contratto ad uso abitativo
- Locazione a canone libero (4+4)
- Locazione a canone concordato (3+2)
- Locazione a uso transitorio
- Locazione per studenti universitari
- Locazione per finalità turistiche
- Contratto di locazione commerciale
- Registrazione del contratto e costi
1. Tipologie di contratto ad uso abitativo
In caso di locazione ad uso abitativo è possibile optare per diverse tipologie di contratto a seconda delle esigenze delle parti che intendono concludere il contratto. In particolare si può distinguere tra:
1.1 Locazione a canone libero (4+4)
Con questo tipo di contratto le parti sono libere di scegliere il canone che preferiscono:
- la legge non fissa né importi minimi, né massimi;
- ha una durata minima di 4 anni, ma alla prima scadenza si rinnova obbligatoriamente per altri 4 anni; dopodiché, se non interviene una disdetta sei mesi prima, si rinnova sempre di 4 anni in 4 anni. Dopo i primi 4 anni, però, il locatore può dare disdetta per alcuni specifici motivi indicati dalla legge.
L’esigenza in questo caso è evidentemente di avere una certa stabilità nel rapporto locatizio nel medio lungo termine e quindi si adatta meglio ad un uso familiare.
1.2 Locazione a canone concordato (3+2)
In questo caso il contenuto del contratto è prefissato secondo un modello ministeriale e il canone è prestabilito secondo importi concordati dalle organizzazioni rappresentative delle parti. Per questo tipo di contratto:
- il canone che fissa la legge è quasi sempre inferiore a quello di mercato;
- la durata di questo contratto è più breve rispetto a quella del contratto 4+4. La prima scadenza è di 3 anni e si rinnova automaticamente per altri 2 anni; dopodiché, se non interviene una disdetta sei mesi prima, il contratto si rinnova sempre di 3 anni in 3 anni.
Questo tipo di contratto conviene se si vuole ottenere condizioni economiche più vantaggiose, perchè il locatore non può chiedere più delle quote prefissate dagli accordi delle organizzazioni rappresentative di settore. Bisogna però fare i conti con la durata.
1.3 Locazione a uso transitorio
Questa tipologia di contratto:
- ha una durata minima di 1 mese e massima di 18 mesi non rinnovabili;
- può essere stipulata solo in presenza di particolari situazioni di necessità temporanee dell’inquilino o del proprietario di casa che vanno indicate nel contratto;
- il canone è libero.
Il contratto transitorio è l’ideale se chi si deve trasferire per lavoro, ma non si sa per quanto tempo, oppure se la possibilità di pagare l’affitto è condizionata a un contratto precario. In questo caso, infatti, è possibile dare disdetta in qualsiasi momento senza bisogno di un preavviso.
L’importante è indicare, nel contratto, le esigenze che impongono l’uso transitorio dell’immobile.
1.4 Locazione per studenti universitari
Questo contratto:
- ha una durata minima di 6 mesi e massima di 36 mesi;
- può essere rinnovato;
- il canone è prefissato da accordi sindacali.
Si tratta del contratto perfetto se si è studenti universitari. In questo caso è possibile fare una comunicazione di disdetta almeno 1 mese e non oltre 3 mesi prima. E’ possibile anche recedere per gravi motivi, ma comunque sempre previo preavviso.
1.5 Locazione per finalità turistiche
In questo caso, le parti possono stabilire liberamente la durata del contratto, che di norma è breve. Al termine del periodo pattuito la disdetta è automatica e il conduttore deve rilasciare l’immobile locato.
Con il contratto di locazione a uso turistico è possibile dare disdetta in qualsiasi momento. Di solito, comunque, la data di scadenza è indicata nel contratto stesso e il locatore chiede il pagamento anticipato.
2. Contratto di locazione commerciale
Le norme che regolano il contratto di locazione commerciale, com’è definito il contratto di affitto di immobili ad uso diverso da quello abitativo, sono contenute nella Legge n.392 del 1978, ma è necessario fare riferimento anche al Codice Civile all’articolo 1572 e all’articolo 2643.
Il contratto di locazione commerciale:
- ha una durata minima di 6 anni o di 9 se l’attività è relativa al settore alberghiero o teatrale. Non è possibile indicare una durata
inferiore e, se questa non è presente nel contratto, viene automaticamente estesa alla durata minima prevista per legge. Se è nelle intenzioni di locatore e locatario stipulare un accordo di maggiore durata, è ovviamente possibile ma è necessario modificare il contratto. - D’altro canto, è possibile recedere dall’accordo in presenza di gravi motivi.
Esattamente come per i contratti ad uso abitativo, tuttavia, la disciplina non esplicita concretamente cosa si possa definire “grave motivo”. Una sentenza della Corte Suprema (n. 10624 del 2012) ha chiarito che le cause possibili possono riguardare una congiuntura economica sfavorevole – per la quale diviene impossibile pagare l’affitto– ma anche positiva, per la quale si necessita ambienti più grandi per svolgere al meglio la propria attività.
3. Registrazione del contratto e costi
Per la registrazione di un contratto di locazione sono dovute:
- l’imposta di registro;
- l’imposta di bollo.
dall’Agenzia delle Entrate, sicuri di non sbagliare.
Attenzione: la registrazione dell'atto con il quale le parti dispongono esclusivamente la riduzione del canone di un contratto di locazione ancora in essere e' esente dalle imposte di registro e di bollo.
3.1 Imposta di registro
- Fabbricati a uso abitativo : 2% del canone annuo moltiplicato per il numero delle annualità;
- Fabbricati strumentali per natura: 1% del canone annuo, se la locazione è effettuata da soggetti passivi Iva 2% del canone, negli altri casi;
- Fondi rustici: 0,50% del corrispettivo annuo moltiplicato per il numero delle annualità;
- Altri immobili: 2% del corrispettivo annuo moltiplicato per il numero delle annualità.
Per i contratti di locazione a canone concordato, riguardanti immobili che si trovano in uno dei Comuni “ad elevata tensione abitativa”, è prevista una riduzione del 30% della base imponibile sulla quale calcolare l’imposta di registro. In sostanza, il corrispettivo annuo da considerare per il calcolo dell’imposta va assunto per il 70%.
Il versamento per la prima annualità non può essere inferiore a 67 euro. Il locatore e il conduttore rispondono in solido del pagamento dell’intera somma dovuta per la registrazione del contratto.
Sul deposito cauzionale versato dall’inquilino non è dovuta l’imposta di registro. Se però il deposito è pagato da un terzo estraneo al rapporto di locazione, va versata l’imposta nella misura dello 0,50%.
3.2 Contratti pluriennali
Per i contratti che durano più anni si può scegliere di:
- pagare, al momento della registrazione, l’imposta dovuta per l’intera durata del contratto (2% del corrispettivo complessivo);
- versare l’imposta anno per anno (2% del canone relativo a ciascuna annualità, tenendo conto degli aumenti Istat), entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità.
Anche per la proroga del contratto di locazione di immobile a uso abitativo è possibile pagare l’imposta in unica soluzione oppure anno per anno.
3.3 Imposta di bollo
Per ogni copia da registrare, l’imposta di bollo è pari a 16 euro ogni 4 facciate scritte del contratto e, comunque, ogni 100 righe.
