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La locazione di un immobile intestato al minore.
Breve guida sul contratto di locazione intestato ad un minore.
1. Immobile intestato ad un minore
Le possibilità per i genitori di intestare un contratto di locazione di un immobile di proprietà del figlio minorenne non è mai stata controversa. I primi, infatti, ai sensi dell’art. 320 del codice civile, esercitano la responsabilità genitoriale e rappresentano quest’ultimo fino al raggiungimento della maggiore età e ne amministrano i beni.
Rispetto al compimento degli atti di amministrazione del patrimonio del figlio minore, tuttavia, risulta necessario distinguere il caso in cui si ci trovi al cospetto di un atto di ordinaria, o di straordinaria amministrazione. Il già citato art. 320 c.c. stabilisce la necessità del rilascio dell’autorizzazione del giudice tutelare soltanto per la seconda delle due categorie di atti citati.
2. Contratto di locazione intestato ad un minore
Orbene, il contratto di locazione rientra tra gli atti di straordinaria amministrazione soltanto allorquando la sua durata superi i nove anni e, di conseguenza, le regole da applicare nell’ipotesi di locazione di immobile intestato al minore variano a seconda della durata prevista dal contratto. D’altra parte, della necessità di autorizzazione, può individuarsi ulteriore riferimento normativo all’art. 374 c.c.
La Corte di Cassazione, a tal riguardo, ha precisato da tempo che per “locazioni ultranovennali” s’intendano soltanto quelle che siano state stipulate già ab origine per un periodo superiore ai nove anni, e non anche quelle convenute per un tempo inferiore, ma suscettibili di protrarsi per un tale periodo in virtù di clausola di tacito rinnovo od in conseguenza della soggezione a proroga legale.
Per la qualificazione del contratto, infatti, occorre dare rilievo alla iniziale volontà delle parti e non alla potenziale maggior durata dello stesso (Corte di Cassazione n.599 del 1982).
Viceversa, per affittare una casa intestata a minorenni per una durata inferiore a nove anni, non sarà necessario per i genitori richiedere l’autorizzazione del giudice tutelare.
Nel corso del rapporto di locazione, potrebbe sorgere la necessità di agire in giudizio, per esempio per promuovere un’azione di sfratto. Ebbene, anche in un simile caso, non occorrerebbe interpellare il giudice tutelare per il rilascio dell’autorizzazione.
L’art. 374 del codice civile stabilisce, infatti, che il tutore non possa, senza l’autorizzazione del giudice tutelare, promuovere giudizi in nome e per conto di costui, “salvo che si tratti di azioni possessorie o di sfratto”.
Una volta locato l’immobile produrrà chiaramente dei frutti (i canoni), assoggettati al regime giuridico di cui all’art. 324 del codice civile, il quale istituisce un’ipotesi di usufrutto legale a favore dei genitori sui beni del figlio, sino al raggiungimento della maggiore età o dell’emancipazione.
Si tratta di un usufrutto inalienabile e assolutamente indisponibile anche in ragione del fatto che i frutti percepiti dai genitori esercenti la responsabilità genitoriale devono essere destinati al mantenimento della famiglia e all’istruzione ed educazione dei figli.
La dottrina ritiene che, nel caso in cui vi siano più figli, non debba esservi alcuna destinazione preferenziale al figlio intestatario dell’immobile locato che ha prodotto i frutti. I genitori dovranno nelle dichiarazioni fiscali di fine anno, dichiarare di aver percepito i canoni.
L’immobile può è essere oggetto di contratto di locazione anche nel caso in cui questa sia stata acquistata con il beneficio del bonus prima casa. La legge sull’agevolazione fiscale in questione, infatti, richiede che l’abitazione debba trovarsi nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza, dunque è sufficiente che il figlio minore abbia la propria residenza in altra casa appartenente al medesimo territorio comunale.
Si consideri, tuttavia, che dai vantaggi generalmente derivanti dal bonus prima casa, andranno esclusi quelli relativi alle esenzioni Imu e Tasi, per godere dei quali è necessario che la casa costituisca abitazione principale, circostanza incompatibile con la stipula di un contratto di locazione a favore di membri estranei al nucleo familiare.
3. Fonti normative
- Codice civile: articoli 320, 324, 347.
Alfonsina Salvati
