Liti condominiali: quando rivolgersi ad un avvocato?

Molte volte la vita condominiale è ricca di spiacevoli episodi. Non è infatti sempre facile rapportarsi con il vicinato e molte volte le vicende che si intricano tra i ballatoi dei palazzi non hanno solo natura civile ma anche penale. In questa sede andremo ad analizzare quando è necessario rivolgersi ad un avvocato.

1. Legge 220/2012: le cose si fanno più semplici

Al fine di cercare di sgravare i tribunali dall'immenso carico giudiziario costituito nella maggioranza da cause di natura condominiale, a partire dal 2013, coloro che vorranno fare causa al vicino di casa o all'amministratore prima di rivolgersi ad un giudice, sono obbligati a cercare di risolvere la questione in via extragiudiziale per mezzo della conciliazione. In che cosa consiste la conciliazione?

Essa consiste in un vero e proprio tentativo di mettere le parti d'accordo con l'utilizzo degli organi di mediazione presenti in ogni tribunale e/o Corte d'Appello.

La mediazione, se accettata, viene condotta dalle parti in presenza di un avvocato, che si presenteranno innanzi al mediatore designato dall'organo di mediazione e potranno esserci a questo punto due esiti:

un esito positivo, che definirà la lite per mezzo di un accordo stragiudiziale preso dalle parti in causa;
un esito negativo, più infausto, che aprirà la strada al vero e proprio giudizio: se le parti non riusciranno a trovare un accordo, a questo punto la mediazione si concluderà negativamente e sarà a questo punto onere delle parti adire il tribunale di competenza che deciderà in ordine alla lite innanzi a lui presentata.

Oltre alla conciliazione, esiste un altro metodo di risoluzione della controversia fuori dalle aule di tribunale ed è il ricorso all'arbitrato. In questo caso, il compito di trovare una soluzione ai problemi in essere, sarà in mano a persone competenti in materia di diritto condominiale.

L'arbitrato può essere eseguito sia per mezzo di un organo monocratico (arbitro unico) oppure con il collegio arbitrale, in cui le parti nomineranno un arbitro ciascuno e un terzo sarà invece nominato da una terza persona, parte esterna e non partecipante alla lite condominiale. La decisione dell'arbitro, prende il nome di lodo arbitrale, il cui valore giuridico è lo stesso di una sentenza emessa dal tribunale ordinario.

2. Liti condominiali: quali azioni esperibili?

Nell'imponente numero di liti condominiali, è necessario fare una distinzione fondamentale tra liti attive e liti passive.

Le liti attive, sono quelle liti in cui è il condominio che decide di fare causa a qualcuno. Per essere più precisi, la legittimazione ad agire grava talvolta sull'amministratore di condominio e talvolta sull'organo assembleare a seconda dei casi. La competenza dell'amministratore ad agire in giudizio è regolamentata dall'art 1131 c.c., che la regolamenta dettagliatamente.

Nel caso in cui invece ci si trovi innanzi ad una lite passiva, allora la legittimazione ad agire sarà in capo all'assemblea ex art 1136 c.c. È chiaro che in simili prospettive di lite, sia nella fase di conciliazione sia in un'eventuale fase di giudizio, la figura dell'avvocato condominiale sia di assoluta importanza al fine di ottenere la miglior difesa possibile.

Inutile dire che esistono, sparsi in tutto il territorio italiano, centinaia di specialisti che possono mettere le loro competenze al servizio dei cittadini. Le difficoltà nel reperire un avvocato esperto di condominio possono essere molte, ma esistono piattaforme web specializzate in materia, che nascono per agevolare la comunicazione tra clienti ed avvocati.

Ulteriormente si possono riportare dati ISTAT, che ci sottolineano in modo ancora più evidente, il carico di lavoro dei tribunali italiani e l'importanza degli avvocati condominiali: nel 2009 su circa 4 milioni di procedimenti civili, il 4 % è costituito da cause nate all'interno del condominio. Numeri davvero impressionanti!

Fonti normative

Legge 220/2012

Art. 1131 c.c.

Art. 1136 c.c.

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