Liti condominiali: quando rivolgersi ad un avvocato

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1. Le dinamiche all’interno di un condominio

Il condominio è una piccola realtà che mette in collegamento più persone, una rete sociale dalla quale possono nascere collaborazioni e insidie tra i vicini.

Per questa ragione possono essere molteplici le cause delle liti condominiali soprattutto quando hanno a riguardo dell’utilizzo degli spazi comuni, quali per esempio il cortile, le scale e i pianerottoli.

Piccole diatribe come i rumori molesti, la presenza di animali domestici indisciplinati o la ripartizione delle spese condominiali possono portare a scontri piuttosto violenti finendo in cause civili o in situazioni estreme anche penali.

L’assistenza di un legale di fiducia esperto in diritto condominiale aiuta il condomino in difficoltà nella risoluzione della controversia.

La materia del condominio è disciplinata dal codice civile dall’art. 1117 definendo i diversi istituti che lo compongono quali la figura dell’amministratore del condominio e l’organo assembleare.

1.1 I poteri dell’amministratore

L’amministratore è il rappresentante della volontà condominiale, eletto dai condomini con lo scopo di amministrare tutti i beni, tenere i libri contabili delle entrate e delle uscite e far approvare dall’assemblea il bilancio annuale.

L’amministratore ha il compito di ripartire le spese che vengono approvate dall’assemblea in misura proporzionale alla tabella millesimale (art. 1123 c.c.).

Tra gli obblighi dell’amministratore rientrano:

• l’adeguamento ai massimali della polizza se nel periodo di carica vengono approvati lavori straordinari di manutenzione;
• l’apertura e la transizione delle somme ricevute su un conto corrente intestato al condominio;
• se autorizzato dall’assemblea può agire nei confronti dei debitori per la riscossione forzata delle somme dovute entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito è esigibile (art. 1129 c.c.).

Ulteriori compiti che vengono conferiti con l’incarico dell’amministrazione condominiale sono:

• l’esecuzione delle delibere assembleari e la convocazione annuale dell’assemblea per l’approvazione del bilancio e del regolamento condominiale;
• l’uso degli spazi comuni e la fruizione dei servizi;
• la riscossione dei tributi e delle spese che vengono approvate dall’assemblea;
• il compimento di tutti gli atti volti al mantenimento dell’edificio;
• tenere tutti i libri contabili e la redazione del rendiconto annuale, alla richiesta del condomino rilasciare la certificazione delle spese versate (art. 1130 c.c.).

Per questo motivo l’amministratore nel caso di controversie condominiali è l’elemento chiave per la risoluzione delle questioni che possano sorgere e d’immediata risoluzione.

Atto fondamentale che viene approvato dai condomini, conservato dall’amministratore che è chiamato ad applicarlo è il regolamento condominiale, in caso di una sua violazione può essere determinata una sanzione pecuniaria fino a €. 200 e in caso di recidiva fino a € 800 (art. 70 att. disp. c.c.)

1.2. I motivi delle liti: odori, rumori, molestie

I motivi che possono generare una controversia condominiale possono essere le immissioni di diversa natura quali ad esempio i rumori, le esalazioni, il fumo, il limite (art. 844 c.c.).

Situazioni che possono essere di vario tipo ma che hanno il comun denominatore nel cagionare un fastidio perenne nei confronti del condomino, il quale deve sopportare continuamente azioni da parte del vicino irrispettoso della vita familiare.

Tuttavia, la legge stabilisce un limite da non superare che è la normale tollerabilità, valutata caso in caso dall’autorità giudiziaria, avendo a riguardo anche alle condizioni e all’ubicazione dell'immobile, quali ad esempio l’impossibilità di isolare da rumori esterni l’abitazione.

Per la risoluzione potrà essere contattato l’amministratore se il comportamento molesto vada contro le norme del regolamento condominiale, in caso contrario bisognerà rivolgersi ad un legale esperto della materia condominiale.

Angelica Sonia Cosi

Fonti normative

art. 1117, 1129, 1130, 1130 biss, 844 c.c.

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