Infiltrazione nel condominio: chi paga il risarcimento del danno?

La condivisione di spazi comuni (come scale, androni, ascensori, giardini e altro) può ingenerare a volte dei piccoli - o anche grandi - inconvenienti.

Numerose sono le questioni che possono nascere: dalle più banali alle più complicate. Si va, infatti, dalla mera discussione col vicino perché troppo rumoroso o perché ha occupato il nostro posto auto in cortile alla situazione più incresciosa dell’acqua che gocciola dal soffitto.

1. Cosa fare in caso di danno da infiltrazione?

Se per il rumore o il posto auto la situazione è abbastanza risolvibile, altrettanto non può dirsi per le infiltrazioni d’acqua. A tal proposito, alcune domande sorgono spontanee: chi paga il danno? Il danneggiato o il danneggiante che sta al piano superiore? Come stabilire di chi è la colpa?

Vediamo dunque di dare una risposta a queste domande.

I condomini, di regola, sono soggetti all’amministrazione di condominio, la cui funzione precipua è regolamentare la convivenza “forzata” tra tutti gli inquilini e risolvere i problemi che ne possono derivare, quale può essere appunto l’infiltrazione d’acqua.

Per tale ragione, non appena si riscontra un problema, la prima cosa da fare è informare immediatamente l’amministratore, che predisporrà gli interventi più idonei a riparare il danno.

In linea generale, il procedimento dovrebbe essere il seguente:

1. segnalazione dell’infiltrazione all’amministratore;
2. riparazione del danno ad opera di un’impresa scelta dallo stesso.

Arrivati a questo punto un’altra domanda è lecita: l’impresa da chi viene pagata?

Ebbene, per stabilire a chi tocca il pagamento del danno si deve indagare la causa dell’infiltrazione al fine di individuare il responsabile. In altre parole, dobbiamo stabilire di chi è la colpa.

2. Chi paga il danno da infiltrazione?

Ai sensi dell’art. 2051 c.c., il responsabile per danni derivanti dalla cosa è colui che ha la custodia della medesima.

Al riguardo dobbiamo distinguere a seconda che il danno sia da imputare alla rottura di una tubazione del condominio, magari troppo vecchia, o alla perdita da una tubazione privata.

2.1 Danno da tubazione condominiale

In questo caso la soluzione è abbastanza semplice in quanto sarà il condominio a pagare. Il condominio dovrà, pertanto, provvedere al pagamento dei lavori di riparazione e al risarcimento danni provocati a mobili e arredi. Esso, infatti, ha l’obbligo di custodire ed eseguire la manutenzione delle parti e degli impianti comuni.

In virtù di tale obbligo e per evitare di esborsare ingenti somme di denaro, ogni condominio è solito stipulare - è una facoltà e non un obbligo imposto dalla legge - un’apposita polizza (detta polizza globale fabbricati). La compagnia assicurativa, alla stregua di quanto accade per le auto, interviene in caso di danni alle parti comuni dell’edificio, danni alle abitazioni private e danni causati dall’edificio alle proprietà e/o all’incolumità di soggetti terzi.

Le infiltrazioni d’acqua dovute a un tubo obsoleto sono certamente da annoverarsi tra i danni causati dall’edificio alle abitazioni private e, pertanto, il risarcimento sarà corrisposto dall’assicurazione.

Dobbiamo, tuttavia, fare alcune precisazioni.

Se le infiltrazioni provengono da muri perimetrali, pur essendo queste parti comuni, si deve capire se il danno è dovuto a un grave difetto di costruzione. In tale ipotesi, sia il singolo condomino che il condominio potranno richiedere il risarcimento all’impresa che ha eseguito i lavori, purché non sia ancora decorso il termine di 10 anni da quando i lavori sono stati ultimati.

Se le infiltrazioni provengono dalla terrazza posta all’ultimo piano, anche se questa è di proprietà esclusiva di un condomino, il risarcimento sarà corrisposto da tutti gli abitanti del palazzo, ognuno in ragione delle proprie quote millesimali. Questo, perché la terrazza assolve alla funzione di copertura del lastrico solare nei confronti di tutti i condomini e non anche del singolo proprietario.

2.2 Danno da tubazione private

In questo caso il responsabile sarà il proprietario dell’abitazione privata. Egli sarà tenuto al risarcimento del danno, salvo non riesca a dimostrare che il danno è derivato da una causa a lui non imputabile ovvero caso fortuito.

A nulla vale la circostanza che il difetto delle tubazioni era preesistente all’acquisto dell’appartamento: il danneggiante dovrà pagare il danno, salvo poi rivalersi eventualmente sul precedente proprietario.

È abbastanza sovente che il proprietario-danneggiante, sebbene sia oggettivamente responsabile, mostri un atteggiamento poco collaborativo e per nulla incline al risarcimento del danno.

2.3. Cosa fare se il proprietario-danneggiante non vuole risarcire il danno?

In tale ipotesi bisognerà adire le vie giudiziali, chiedendo al tribunale competente un provvedimento d’urgenza attraverso il ricorso di cui all’art. 700 c.p.c. Il danneggiato, mediante tale strumento, ottiene in tempi celeri l’accertamento giudiziale della causa di infiltrazione e la conseguente condanna del responsabile al risarcimento del danno.

Si precisa che, a prescindere che la conduttura incriminata sia condominiale o privata, il condomino danneggiato ha diritto anche al risarcimento del danno non patrimoniale, consistente nel disagio sofferto per non aver goduto di parte dell’appartamento a cagione delle infiltrazioni d’acqua.

Fonti normative

Codice civile: art. 2051 c.c.

Codice procedura civile: art. 700 c.p.c.

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