In quali casi si configura uno sfratto per finita locazione?

1. Lo sfratto per finita locazione

L'argomento che tratteremo oggi riguarda il tema della locazione ad uso abitativo, e precisamente, lo sfratto per finita locazione, ossia la procedura giudiziale, attivata dal locatore nei confronti del conduttore dell'immobile locato, al fine di ottenere un titolo esecutivo da utilizzare nei suoi confronti, qualora, nonostante sia stato citato in giudizio, intimandoli di lasciare l'immobile nel termine dettato dal giudice, questi occupi ancora l'immobile senza alcun titolo legittimante.

Si tratta di un procedimento sommario, ossia caratterizzato da una procedura più snella e veloce, rispetto a quanto delineato per la cognizione ordinaria a cui ricorre il locatore al fine di ottenere una condanna del conduttore al rilascio dell'immobile, quando il contratto di locazione sia scaduto, e per effetto del contratto stesso o di altre intimazioni, è esclusa la tacita riconduzione.

Lo sfratto per finita locazione, è disciplinato dall'art. 657, comma, cod. proc. civ., secondo cui il locatore può intimare lo sfratto al conduttore successivamente alla scadenza del contratto di locazione, citandolo in giudizio per ottenere la convalida dal giudice nell'ipotesi in cui non sia previsto il proseguimento del rapporto alla scadenza del contratto di locazione, essendo intervenuta la disdetta del locatore nei sei mesi precedenti, e perciò questi chiede la pronuncia di una condanna del conduttore alla restituzione dell'immobile. È, quindi, la tempestiva disdetta da parte del locatore che impedisce la tacita riconduzione.

Oltre al caso dello sfratto per finita locazione, l'art. 657 disciplina l'intimazione per finita locazione attivabile dal locatore quando la locazione sia ancora in essere, chiedendo la restituzione dell’immobile al momento della scadenza contrattuale e citando il conduttore in giudizio per ottenere la convalida dal giudice al fine di impedire la rinnovazione tacita del contratto di affitto.

Si tratta di un procedimento utilizzato dal locatore per ottenere una condanna in futuro del conduttore, qualora, alla scadenza del contratto, quest'ultimo non rilasci spontaneamente l'immobile, precostituendosi un titolo esecutivo da far valere alla scadenza naturale del contratto in caso di mancato rilascio dell'immobile.

2. La procedura di convalida di sfratto

L'intimazione di sfratto può essere proposta sia dal locatore che dal concedente dell'immobile nei confronti non solo del conduttore ma anche verso l'affittuario coltivatore diretto ovvero nei rapporti di mezzadria o di colonia del fondo (art. 657, cod. proc. Civ.).

Inoltre, laddove l'immobile sia goduto quale corrispettivo di una prestazione d'opera, pur se parziale, l'intimazione può aver luogo quando il contratto sia vento meno per qualsiasi motivo (art. 659, cod. proc. civ.).

L'intimazione si propone con atto di citazione, rivolto al tribunale del luogo, in cui si trova l'immobile (art. 661, cod. proc. Civ.), notificandolo all'intimato, nelle forme di legge cioè attraverso la consegna dell'atto nelle mani proprie del destinatario ovvero, laddove ciò non sia possibile, la notifica si esegue presso la residenza o la dimora o domicilio del destinatario.

Se questi risulta irreperibile, l'atto va depositato presso il comune ove deve essere eseguita la notifica, dandone comunicazione al destinatario con raccomandata.

Nell'ipotesi in cui non siano conosciuti, la residenza, la dimora o il domicilio del destinatario, l'atto è depositato presso il comune dell'ultima residenza conosciuta ovvero, in mancanza, presso il comune in cui egli sia nato.

Ove la notifica non avvenga tramite la consegna nelle mani dell'intimato, l'ufficiale giudiziario dovrà spedirgli l'avviso della notifica effettuata tramite raccomandata. È esclusa, in ogni caso, la notifica al domicilio eletto.

L'atto di citazione, rivolto all'intimato, oltre ad indicare l'ufficio giudiziario a cui è rivolto, le parti, l'oggetto e le ragioni della domanda, con le relative conclusioni, deve contenere l'invito a comparire all'udienza fissata con l'espresso avvertimento che se l'intimato non compare o, anche se compare, non si oppone allo sfratto, il giudice procederà a deliberare la convalida della licenza o dello sfratto (art. 660, cod. proc. Civ.).

Tra la notifica dell'intimazione e il giorno dell'udienza devono trascorrere non meno di venti giorni. Tuttavia, ove occorre pronta spedizione, il giudice può diminuire tale termine fino alla metà su istanza del locatore.

Il locatore si costituisce in giudizio, depositando nella cancelleria del giudice adito, l'originale dell'intimazione allegando la relativa di notifica. Il conduttore, invece, lo fa depositando la comparsa di risposta. Essi comunque hanno la possibilità di presentarli, in alternativa, anche direttamente dinanzi al giudice nel giorno dell'udienza.

L'intimato, inoltre, può comparire anche personalmente in udienza, senza quindi la necessità di farsi assistere da un avvocato.

Per proporre l'intimazione di sfratto per finita locazione, l'intimante è tenuto al pagamento del contributo unificato, calcolato in base al valore della controversia, che per la procedura di convalida di sfratto è ridotto della metà, determinando il valore sulla base dell'ammontare annuale del canone di locazione.

2.1 La prima udienza per la convalida di sfratto

Le conseguenze dell'intimazione, al fine di ottenere la convalida dello sfratto, sono diverse a seconda del comportamento delle parti. Difatti, laddove sia il locatore a non comparire all'udienza indicata nell'atto di citazione, gli effetti dell'intimazione proposta perdono efficacia (art. 662, cod. proc. Civ.).

Se, invece, è l'intimato a non comparire ovvero compare in udienza ma non si oppone, il giudice dispone la convalida dello sfratto e con ordinanza fa apporre sulla citazione la formula esecutiva, costituendo, in tal modo, il titolo esecutivo necessario per poter eseguire lo sfratto, in caso di mancata ottemperanza al rilascio dell'immobile.

Essa segue, automaticamente, alla mancata comparizione od opposizione dell'intimato.

Tuttavia, a salvaguardia dell'intimato, è previsto che ove risulti o sia probabile che quest'ultimo non avesse conoscenza della citazione, ovvero non sia comparso per caso fortuito o forza maggiore, il giudice ordina che sia rinnovata la citazione (art. 663, cod. proc. civ.).

2.2 L'opposizione dell'intimato

Alla prima udienza, può accadere, invece, che l'intimato compaia in giudizio e si opponga all'intimazione. In tal caso, l'opposizione dell'intimato avrà un esito diverso se:

- egli oppone eccezioni documentali scritte, ossia documenti dai quali si può desumere l'infondatezza dell'intimazione proposta dal locatore, ovvero sussistono gravi motivi, il giudice sarà tenuto a rigettare l'istanza avanzata da quest'ultimo;

- l'opposizione non si fonda su prove scritte e non ricorrono gravi motivi per procedere, il giudice pronuncerà un'ordinanza, immediatamente esecutiva e non impugnabile di rilascio dell'immobile, se il locatore ne faccia apposita istanza.

Tuttavia, a salvaguardia dell'intimato, l'ordinanza può essere subordinata al pagamento da parte del locatore, di una cauzione per eventuali danni e spese.

Inoltre, in caso di opposizione, l'ordinanza, è pronunciata, con riserva dell’eccezione del convenuto, (art. 665, cod. proc. civ.). Difatti, in tal caso, il processo prosegue nel rito locatizio, al fine di accertare il diritto del conduttore a godere dell'immobile o del locatore ad ottenerlo in restituzione, applicando le norme del rito del lavoro, attraverso l'ordinanza di mutamento del rito (art. 667, cod. proc. Civ.), con cui il giudice dà alle parti un termine per integrare gli atti introduttivi, disponendo la prosecuzione della causa nel merito.

Qualora l'ordinanza di convalida sia stata emessa, in assenza dell'intimato, è prevista la possibilità per quest'ultimo di proporre opposizione tardiva, nel caso in cui fornisca la prova che non ne era a conoscenza, a causa dell'irregolare notifica della citazione, ovvero per caso fortuito o forza maggiore.

Tuttavia, l'opposizione è esclusa qualora siano passati dieci giorni dall'esecuzione.

L'opposizione tardiva non sospende l'esecuzione avviata dal locatore, ma può essere sospesa dal giudice con ordinanza inoppugnabile, in presenza di gravi motivi, potendo anche disporre a carico dell'opponente una cauzione.

3. Le tempistiche dello sfratto per finita locazione

In ultimo, occorre soffermarci sui tempi necessari ad ottenere il rilascio dell'immobile.

Al riguardo, la tempistica è condizionata da alcuni fattori tra i quali l'eventuale opposizione del conduttore, che comporterebbe la pronuncia dell'ordinanza di mutamento del rito, con la conseguenza che il processo proseguirebbe nel merito, allungando i tempi per la liberazione del cespite.

In mancanza d'opposizione, si applica l'art. 56 della Lg. 392/1978, secondo cui, con l'ordinanza di rilascio, il giudice stabilisce anche la data in cui l'immobile deve essere liberato, in considerazione delle argomentazioni delle parti contendenti nonché delle ragioni per cui si è deliberato il rilascio medesimo entro sei mesi ovvero dodici mesi ove ricorrano circostanze eccezionali.

Tuttavia, è prevista un'eccezione per i comuni ad alta intensità abitativa, infatti, l'art. 6 Lg. 431/1998 prevede che il conduttore possa chiedere al tribunale il differimento dell'esecuzione dell'ordinanza di rilascio per un'unica volta, affinché sia rideterminato il giorno del rilascio entro il termine massimo di sei mesi ovvero estensibile a diciotto mesi, qualora l'istante abbia almeno sessantacinque anni o cinque o più figli a carico, sia disoccupato ovvero assegnatario di alloggio popolare o acquirente di un'abitazione in costruzione oppure ne sia proprietario ed abbia avviato l'azione per il rilascio.

Qualora il conduttore o un familiare convivente da almeno sei mesi sia portatore di handicap o malato terminale, potrà essere richiesto lo stesso differimento di tempo.

La norma precisa che, fin quando l'immobile non viene rilasciato, il conduttore dovrà versare il canone dovuto per il godimento dell'immobile maggiorato del venti per cento.

Fonti normative

Codice di Procedura civile: Libro IV Dei Procedimenti Speciali, Titolo I, Capo II Del Procedimento per convalida di sfratto, articoli 657, 659, 660, 661, 662, 663, 665, 666, 667, 668.

Legge 27 Luglio 1978, n° 392: Disciplina delle locazioni di immobili urbani: articolo 56.

Legge 9 Dicembre 1998, n° 431: Disciplina delle locazioni e del rilascio di immobili adibiti ad uso abitativo: articolo 6.

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