Il Contratto di Comodato d’uso

La materia è disciplinata dal Codice Civile agli Artt.1803-1812.

1. La forma del contratto di Comodato d’uso

Si tratta di un contratto essenzialmente gratuito, anche se non è esclusa la possibilità di far ricorso al cosiddetto comodato modale od oneroso, a patto che l’onere imposto non sia di una consistenza tale da far venir meno la natura tipica del contratto.

È considerato comodato modale quei casi in cui il Comodatario è tenuto al pagamento dei canoni periodici di acqua e luce, dei tributi e delle spese dell'immobile, delle spese per custodire e riparare il fabbricato e per fornirvi energia elettrica, dei contributi di bonifica e delle spese giudiziali per la difesa della proprietà di un fondo agricolo.

In qualsiasi caso, non deve trattarsi di un corrispettivo per godimento della cosa, altrimenti si incapperebbe nel contratto di locazione.

2. Registrazione del contratto di Comodato d’uso

Nonostante non siano previsti obblighi di forma per il contratto di comodato d’uso, è sicuramente preferibile, soprattutto nei rapporti industriali o commerciali, la forma della scrittura privata, così da evitare spiacevoli controversie.

Per gli immobili il contratto va stipulato e registrato in forma scritta presso qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla data in cui è stato sottoscritto

La legge di stabilità del 2016 prevede che la base imponibile ai fini dell’IMU/TASI possa essere ridotta del 50% per le unità immobiliari (ad eccezione di quelle classificate come beni di lusso) concesse in comodato dal soggetto passivo ai parenti in linea retta, entro il primo grado, che le utilizzano come abitazione principale.

3. Gli Oneri del contratto di Comodato d’Uso

Il Comodatario è tenuto a custodire e a conservare la cosa con la diligenza del buon padre di famiglia. Egli non può servirsene che per l'uso determinato dal contratto o dalla natura della cosa, inoltre non può concedere a un terzo il godimento della cosa senza il consenso del Comodante.

Se il Comodatario non adempie a questi obblighi, il Comodante può chiedere l'immediata restituzione della cosa, oltre al risarcimento del danno (Art. 1804 C.C.).

Dalla sua, il Comodatario, non ha diritto di ricevere un rimborso delle spese necessarie per fruire del bene, ma può essere rimborsato se sostiene spese straordinarie, solo se queste erano immediatamente urgenti.

4. La conclusione del contratto

La durata del contratto può essere stabilita nello stesso, oppure desunta dalla destinazione del bene. Se non si prevede una data conclusiva il contratto è considerato precario e la cosa va restituita quando il Comodante la richieda (Art. 1810 C.C.), in tutti gli altri casi può essere richiesta la restituzione anticipata solo in caso di un bisogno urgente ed imprevisto.

 In caso di morte del Comodatario, il Comodante, benché sia stato convenuto un termine, può esigere dagli eredi l'immediata restituzione della cosa (Art. 1811 C.C.).

In caso di comodato di immobile destinato a soddisfare le esigenze abitative del Comodatario, la giurisprudenza si è divisa sulle modalità temporali:

• Secondo un parere la Cassazione a Sezioni Unite (sentenza n. 13603/2004) ha stabilito che “ove il comodato di un bene immobile sia stato stipulato senza limiti di durata in favore di un nucleo familiare già formato o in via di formazione, si versa nell'ipotesi del comodato a tempo indeterminato, caratterizzato dalla non prevedibilità del momento in cui la destinazione del bene verrà a cessare”.
• Dall’altro lato invece si ritiene sussistente la fattispecie del cosiddetto Comodato precario, caratterizzato dalla circostanza che la determinazione del termine di efficacia del vincolo giuridico costituito tra le parti è rimessa in via potestativa alla sola volontà del Comodante, che ha facoltà di manifestarla con la semplice richiesta di restituzione del bene, senza che assuma rilievo la circostanza che l'immobile sia stato adibito ad uso familiare (cfr. Cass., n. 15986/2010).

 

Fonti normative

Artt. 1803 – 1812 C.C.

Legge di stabilità per il 016 (legge n. 208/2015)

Cass. S.U. n. 13603/2004

Cass. n. 15986/2010

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