Cosa si intende per risoluzione del contratto di locazione?

Quando in una locazione il rapporto tra le parti è interrotto prima della sua naturale scadenza si parla di risoluzione del contratto di locazione. Vediamo come e quando si risolve in via anticipata questo tipo di accordo.

1. Cos’è il contratto di locazione?

Il Codice Civile all’articolo 1571 definisce la locazione come “il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all'altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo”.

I soggetti coinvolti sono:

il locatore o concedente, il quale si obbliga a far utilizzare una cosa di sua proprietà a un altro soggetto per un dato tempo;
il conduttore, inquilino, concessionario o affittuario, che s’impegna a pagare periodicamente un canone a titolo di corrispettivo per il godimento del bene del locatore.

La locazione di beni immobili urbani non va confusa con il contratto d’affitto. Quest’ultimo, ha ad oggetto beni produttivi, quali fondi rustici, aziende, alberghi, cave, ecc. L’affitto è, infatti, quel contratto con il quale dallo sfruttamento economico del bene locato si trae una cosa produttiva e se ne fanno propri i frutti in conformità alla destinazione economica della cosa stessa.

1.1 La registrazione della locazione

Quando si stipula un contratto di locazione di un immobile abitativo, questo deve essere obbligatoriamente registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla data di stipula o dalla sua decorrenza (se anteriore). La richiesta di registrazione avviene attraverso la compilazione del modello RLI in tutte le sue parti. Tutta la procedura può essere svolta anche incaricando un intermediario abilitato o un delegato.

2. La risoluzione del contratto di locazione: come si effettua?

Il modello RLI è utilizzato non solo per la registrazione, ma anche per adempimenti successivi come proroghe, cessioni, risoluzioni o subentri e per optare (o revocare) il regime della cedolare secca.

La risoluzione del contratto di locazione si verifica quando il rapporto tra le parti è interrotto consensualmente prima della scadenza naturale.

La cessazione anticipata del contratto di locazione può avvenire anche attraverso il recesso anticipato del conduttore e il recesso anticipato del locatore. Soffermiamo però la nostra attenzione sulla risoluzione consensuale del contratto di locazione.

In questo caso, è necessario tenere conto di una serie di adempimenti fiscali e civili. Anche la risoluzione, al pari del contratto di locazione, deve avere una forma scritta e deve essere registrata.

Occorre, infatti, comunicare la chiusura anticipata all’Ufficio dell’Agenzia delle Entrate dove il contratto era stato registrato. È indispensabile versare entro 30 giorni l’imposta di registro dovuta per la risoluzione anticipata del contratto, pari alla misura fissa di 67,00 euro.

Il pagamento può essere eseguito tramite i servizi telematici dell’Agenzia oppure con il modello F24 Elementi identificativi. In quest’ultimo caso, è inoltre necessario comunicare la risoluzione all’ufficio in cui è stato registrato il contratto presentando, sempre nel termine di 30 giorni, il modello RLI compilato.

L’imposta di registro non è dovuta quando i locatori hanno scelto il regime della cedolare secca.

Michela Dessì, VisureItalia