Cosa fare quando un condomino è moroso

1. Quando un condomino può dirsi moroso

La morosità condominiale è una delle fattispecie toccate dalle disposizioni della legge 220/2012, vale a dire la legge di riforma del condominio. Si tratta di una norma che ha apportato delle modifiche sostanziali all’articolo 63 delle Disposizioni per l’Attuazione del Codice Civile e disposizioni transitorie, che è andata ad apporre diversi cambiamenti in vari settori.

In primo luogo è stato modificato l’ambito relativo alla riscossione dei contributi condominiali. L’amministratore di condominio, senza bisogno di autorizzazione da parte dell’assemblea condominiale, “può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo […] ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi”.

Per quanto riguarda gli altri condomini in regola con i pagamenti, invece, i creditori non possono operare azioni nei loro confronti, “se non dopo l’escussione degli altri condomini” (cioè dopo la riscossione o l’azione legale verso i condomini morosi).

L’amministratore non necessita dell’autorizzazione dell’assemblea neppure per avviare la procedura giudiziale di recupero del credito (questo avveniva anche prima della riforma della 220/2012). Può inoltre sospendere il condomino moroso da almeno un semestre “dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato”.

Infine, se qualcuno subentra nei diritti di un condomino si deve assumere l’obbligo, insieme a quest’ultimo, di pagare i contributi dell’anno in corso e di quello precedente. Anche “chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto”. 

2. Le responsabilità dei singoli per le obbligazioni del condominio

Dunque, tradotto in concreto, è importante notare come la presenza di situazioni di morosità causi problemi condominiali anche a coloro che invece sono in regola con i pagamenti.

Questi, infatti, possono trovarsi nella condizione di dover pagare i debiti dei condòmini inadempienti: in questa circostanza hanno il diritto di opporre il beneficio di escussione, cioè possono pretendere che i creditori del condominio, prima di esigere il pagamento da loro, agiscano contro i veri responsabili dei debiti condominiali, vale a dire i condòmini morosi (l’amministratore è tenuto a fornire ai creditori i dati relativi all’identità degli inadempienti).

Solo in un secondo tempo, se questi ultimi non avranno le risorse per estinguere i debiti, i creditori potranno rivalersi anche sugli altri condòmini. Se ciò si verifica anche chi è in regola con i pagamenti sarà costretto a contribuire affinché i creditori vengano soddisfatti, dopodiché i condòmini in regola acquisiranno il diritto di potersi rivalere a loro volta sui condòmini morosi.

3. Provvedimenti contro i condòmini morosi

L’amministratore è obbligato a procedere alla riscossione coattiva del credito, vale a dire che deve recuperare le somme entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio in cui è compreso il credito da esigere. Naturalmente non deve agire personalmente, ma può affidarsi ad un avvocato, o ad un avvocato online, che possa procedere per ottenere i pagamenti dovuti, se necessario anche con una riscossione forzosa.

Uno strumento adatto ad ottenere questo risultato è costituito dal decreto di ingiunzione, che consiste in un ordine di pagamento che viene emesso da un Giudice nei confronti del condomino inadempiente.

Quest’ultimo può opporsi, ma per ciò che riguarda questa fattispecie il decreto risulta immediatamente esecutivo. Dunque, se non viene sospeso dal Giudice stesso, il decreto concede al condominio il diritto di rivalersi immediatamente sui beni del debitore. Perché l’ingiunzione venga emessa, tuttavia, è necessario che il credito sia certo, liquido ed esigibile: occorrono dunque lo stato di ripartizione delle spese e l’approvazione del decreto ingiuntivo da parte dell’assemblea condominiale.

Infine, se dopo sei mesi il condomino moroso non paga i propri debiti, l’amministratore può optare nei suoi confronti per la sospensione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato, ad esempio acqua, luce e gas. Questa circostanza è finita però per risultare piuttosto complessa e di più difficile attuazione di quanto, probabilmente, lo stesso legislatore si aspettasse.

Infatti, come la giurisprudenza ha sottolineato (in particolare con l’ordinanza 15600 del Tribunale di Brescia del 29 settembre 2014) che un servizio come l’acqua non viene erogato direttamente dal condominio, ma dalla società erogatrice, e dunque i condòmini virtuosi possono evitare di finire in mora stipulando contratti autonomi con l’ente fornitore.

Inoltre, è vero che la sospensione dei servizi è uno strumento atto a tutelare economicamente il condominio, ma è vero anche che è uno strumento che contrasta con i valori costituzionali di diritto alla salute (Art.32 della Costituzione). L’amministratore deve considerare quindi con molta attenzione lo strumento della sospensione dei servizi verso i debitori del condominio, pena il rischio di trovarsi coinvolto lui stesso in azioni penali.

Fonti normative

Legge 220/2012

Art. 63 Disp. Att. C.C.

Ordinanza n.15600 del 29 settembre 2014, Tribunale di Brescia

Art.32 della Costituzione

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