Contratto di locazione o, comunemente detto, contratto d’affitto

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1.Cosa si intende per contratto di locazione?

Per contratto di locazione si intende quel contratto con cui una parte (locatore) concede il godimento di un bene mobile o immobile ad un’altra parte (conduttore locatario), per un periodo di tempo determinato o determinabile, in cambio del pagamento di un corrispettivo in denaro. Si tratta necessariamente di un contratto oneroso, caratteristiche che lo distingue sostanzialmente dal contratto di comodato, essenzialmente gratuito.

le altre caratteristiche specifiche del contratto in questione derivano dal fatto che lo stesso sia tipicamente consensuale, ovvero esso si perfeziona solo al momento dello scambio del consenso, senza necessità di consegna materiale della cosa), e è ad effetti obbligatori (poiché da esso non deriva l’acquisizione di alcun diritto reale sul bene, ma solo il diritto di godimento e di uso) ed è riccamente disciplinato dal codice civile e da alcune leggi specifiche.

Il contenuto dei contratti di locazione varia a seconda della tipologia contrattuale specifica che le parti scelgono di porre in essere, e delle clausole che inseriscono all’interno del contratto.

Nonostante la libertà concessa alle parti, vi sono comunque alcuni elementi che tipicamente fanno parte del contratto di locazione, e che dunque dovranno necessariamente essere inseriti nello stesso.

2. Gli elementi necessari nel contratto di locazione

Tra i principali è bene ricordare che all’interno di un contratto di locazione non può mai mancare:

• data di stipula del contratto: deve essere indicata la data in cui si procede alla firma del contratto, che individua il momento a partire dal quale (salvo che le parti non stabiliscano diversamente il contratto produrrà i suoi effetti Da questo momento inizia a decorrere anche il termine che viene concesso alle parti per effettuare la registrazione dello stesso;
• generalità del conduttore e del locatore: le parti devono essere correttamente individuate mediante l’indicazione dei dati utili ad individuare correttamente le generalità delle parti. i dati essenziali da indicarsi sono principalmente: nome, cognome (o ragione sociale), data e luogo di nascita, indirizzo di residenza o sede sociale, codice fiscale o partita IVA;
• identificazione del bene: Il bene concesso in godimento e in uso deve essere correttamente identificato e descritto all’interno del contratto in modo che sia identificato in modo inequivocabile non solo dalle parti, ma anche dai terzi che possono entrare in contatto con le parti stesse ovvero con il bene. Pertanto, occorrerà procedere con l’evidenza dell’indirizzo (con precisazione di scala, piano e altri elementi che permettono la corretta individuazione del bene), dati catastali, locali e servizi di cui si compone l’immobile, eventuali pertinente, utilizzo per cui viene ceduto in locazione (es. abitazione, laboratorio, ecc.);
• prezzo del canone di locazione e modalità di corresponsione;
• durata della locazione.

In relazione all’autonomia contrattuale riconosciuta alle parti è bene considerare che le clausole essenziali ricordate sopra possono essere accompagnate da altrettante utili a personalizzare il contenuto del contratto mediante l’inserimento di altre opzioni e elementi.

3. Adempimenti successivi: registrazione del contratto di locazione

Come abbiamo accennato, un adempimento fondamentale consiste nella registrazione del contratto di locazione stipulato: le parti, entro 30 giorni dalla data di decorrenza del contratto di locazione, hanno l’obbligo di registrare il contratto presso l’ufficio dell’Agenzia delle Entrate territorialmente competente, ad eccezione dell’ipotesi in cui la locazione abbia una durata inferiore a 30 giorni all’interno dell’anno solare.

La registrazione può essere effettuata sia dal locatore che dal conduttore, mediante il versamento delle imposte dovute, qualunque sia l’ammontare del canone pattuito e la durata.

4. Il canone di locazione

L’art. 1571 cc disciplina Il canone di locazione. tale previsione normativa definisce il canone come controprestazione del contratto stesso spettante al locatore per la cessione in locazione del bene al conduttore. Ne deriva che il canone della locazione sia un elemento essenziale per la “regolarità” del contratto. La mancata individuazione del canone, ovvero un’indicazione che non sia determinabile quantitativamente potrà determinare la nullità del contratto stesso.

In concreto, pertanto, il canone di locazione consiste in quella somma di denaro che il conduttore si obbliga a versare al locatore allo scadere del periodo concordato (generalmente coincidente con un mese, anche se la legge non vieta alle parti di potersi regolare diversamente, prevedendo anche scadenze trimestrali o quadrimestrali). La determinazione dell’importo è generalmente affidata alla libera pattuizione delle parti (cd. Contratto a canone libero), anche se nel tempo alcune leggi in materia hanno contribuito a incidere sull’autonomia contrattuale introducendo linee guida nella determinazione del canone ovvero, ad esempio, i cd. canoni concordati, sistemi di blocco o di congelamento e altro ancora.

L’inadempimento del conduttore in relazione al versamento del canone comporta conseguenze gravi per il conduttore inadempiente, fino all’esperimento del procedimento di sfratto per morosità, conosciuto come quel procedimento giudiziale che consente al locatore di rientrare nel possesso e nella disponibilità del bene locato.

È bene ricordare che generalmente nel contratto viene stabilito che il canone possa subire degli aggiornamenti periodici, di solito sulla base degli indici medi accertati dall’Istat. In ogni caso, le parti dovranno preoccuparsi di specificare le varie voci di cui si compone il corrispettivo dovuto, distinguendo, ad esempio, tra:

• corrispettivo annuo, ovvero il prezzo annuo concordato per la locazione del bene;
• spese annue, ovvero tutte le somme che risultano essere dovute per gli oneri accessori connessi.

5. La durata del contratto di locazione

Elemento essenziale del contratto locatizio è anche la durata del contratto di locazione.

Anche in questo caso, il legislatore è intervenuto più volte per poter disciplinare questo aspetto, stabilendo ad esempio che, nell’art. 1573 c.c., la locazione non possa superare i trent’anni. Non è prescritta però alcuna durata minima, con la conseguenza che viene lasciata alle parti ogni determinazione al riguardo.

Ne consegue che la durata del contratto viene generalmente stabilita dalle diverse leggi speciali che sono emanate in materia. Le leggi speciali si occupano di definire i termini di decorrenza, che nella specie esamineremo nei sotto paragrafi dedicati ai singoli contratti.

6. Tipologie di contratto di locazione:

6.1 La locazione ad uso abitativo:

Essa è disciplinata sia da disposizioni del codice civile (ex artt. 1571 e seguenti cc), sia da due leggi speciali, quali la L.n.392/1978 sia, soprattutto, dalla L.n.431/1998.

Le norme sulle locazioni ad uso abitativo previste dalle leggi speciali derogano in parte alle previsioni generali del codice civile: in primo luogo, è richiesto che il contratto di locazione sia redatto necessariamente in forma scritta “ad substantiam”, cioè a pena di nullità del contratto stesso.

Inoltre, la legge incide anche sulla durata del contratto: essa non può essere pattuita per una durata inferiore ai quattro anni, trascorsi i quali il locatore ha facoltà di recedere (ovvero di risolvere il contratto stesso) solo per i casi disciplinati espressamente disciplinati dall’articolo 3 della L.n. 431/1998, ipotesi strettamente connesse all’esistenza di esigenze personali del proprietario, il quale è tenuto a dare comunicazione al conduttore mediante raccomandata AR con sei mesi di preavviso. Tale facoltà ristretta riconosciuta al locatore, è compensata dall’autonomia attribuita al conduttore, il quale, viceversa, ha facoltà di recedere, unilateralmente, dal contratto in qualsiasi momento qualora sussistano “gravi motivi” dando al locatore un preavviso di almeno sei mesi (art. 3, sesto comma 431/1998).

Nel caso in cui non si verifichi né il recesso del conduttore né la disdetta del locatore, il contratto dovrà rinnovarsi per una durata non inferiore ad ulteriori quattro anni, al termine dei quali le parti saranno libere di non rinnovare il contratto.

6.2 La locazione ad uso commerciale:

essa trova la sua fonte e disciplina nella L.n. 392/1978: all’art. 27 è previsto che il contratto debba avere una durata minima di sei anni rinnovabili ovvero di nove altrettanto rinnovabili in caso di attività alberghiere o assimilabili e teatrali.

In caso di locazione commerciale, la legge (art. 4) riconosce alle parti la possibilità di convenire un diritto di recesso convenzionale a beneficio del solo conduttore anche in assenza di gravi motivi; tenuto conto che, comunque, il conduttore potrà sempre recedere dal contratto ove sussistano gravi motivi nel rispetto dell’ordinario preavviso di almeno sei mesi.

L’articolo 28 della legge prevede la rinnovazione tacita del contratto di sei anni in sei anni o di nove anni in nove anni (per attività alberghiere o assimilabili e teatrali).

In caso il locatore non intenda rinnovare il contratto, il conduttore, secondo quanto disposto dall’articolo 34 della legge, ha diritto ad una “indennità per la perdita di avviamento”. Tale indennità è pari a 18 mensilità di canone oppure a 21 per il caso di attività alberghiere, assimilabili o teatrali.

6.3 Il contratto di natura transitoria:

è disciplinato dall’articolo 5 della legge 431 del 1998, tenuto comunque conto del fatto che tale tipo contrattuale trova la propria disciplina in “specifici accordi locali” dei comuni che siano sedi di università o limitrofi. Infatti, la natura transitoria del contratto deriva dal fatto che il rapporto possa avere durata inferiore ai quattro anni previsti dalla disciplina generale ad uso abitativo, e sia correlato da esigenze particolari relative all’uso transitorio degli studenti universitari.

7. Fac simile del contratto di locazione

Tenuto contro dell’ampia autonomia riconosciuta alle parti, quello che segue può essere comunque un esempio da cui partire per la redazione di un contratto di locazione, tenuto conto delle specifiche leggi speciali che disciplinano le locazioni immobiliare ad uso abitativo e commerciale che dovranno, nel caso, essere specificate nel corpo del testo:

“CONTRATTO DI LOCAZIONE

Con la presente scrittura, il Sig. _________________ (generalità e codice fiscale di chi concede un bene in locazione – locatore) e il Sig. _________________ (generalità e codice fiscale di chi riceve un bene in locazione – locatario)

Convengono e stipulano quanto segue:

Il sig. ______________ (locatore) quale proprietario di ________________________ (descrizione approfondita della cosa e, se si tratta di bene immobile, gli estremi catastali) concede in godimento al locatario, che lo accetta nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, il bene sopra indicato al fine di poterne fare uso e per la durata di _______ (indicare il termine temporale di riferimento per il contratto di locazione).

Il canone della predetta locazione è fissato in euro ____ mensili, che dovranno essere corrisposti alla parte locatrice nei seguenti termini e modalità ________ ;

Eventualmente:

Il predetto canone di locazione dovrà annualmente ed integralmente essere rivalutato secondo gli indici ISTAT dei prezzi al consumo per le rivalutazioni monetarie;

Il locatario userà il bene __________________________ (indicare modalità di utilizzo del bene, ad esempio – se si tratta di bene immobile – il riferimento che dovrà essere utilizzato esclusivamente come civile abitazione);

È fatto divieto al locatario di sublocare quanto locato;

Alla scadenza del contratto il Locatario dovrà restituire il bene nelle stesse condizioni in cui si trovava al momento della consegna;

Le spese di ordinaria manutenzione sono a carico del locatario;

Le spese di registrazione del presente atto si intendono a carico di ____;

Le parti eleggono, in riferimento all’esecuzione del predetto contratto, domicilio rispettivamente a _____ ed a ______ (indirizzo presso il quale le parti intendono ricevere comunicazioni in riferimento al contratto in corso);

Per tutto quanto non pattuito le parti rinviano alle disposizioni di legge e precisamente (in caso di locazione ad uso commerciale la legge 392 del 1978, ove locazione ad uso abitativo la legge 431 del 1998, per quelle ad uso transitorio fare menzione degli accordi locali del Comune).

Luogo, data

Firma delle parti”

Alice Gottani

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