Condominio: come avviene la ripartizione delle spese di riscaldamento.

Uno dei vantaggi del vivere in condominio è quello di ripartire le spese per i beni comuni tra tutti i proprietari cosicché il costo pro capite risulta decisamente inferiore. Questa regola vale sia per tutto quel che concerne la manutenzione dei beni comuni ai condomini sia per la componente energetica relativa all’impianto di riscaldamento, ovviamente se l’impianto è centralizzato. Vediamo come avviene in condominio la ripartizione delle spese di riscaldamento.

Va ricordato che dal 2017 è obbligatorio – salvo i casi di esenzione legislativamente previsti - che tutti i radiatori di calore siano dotati di valvole termostatiche in modo da evitare lo spreco di energia ed avere un risparmio sui costi; a queste valvole sono affiancati dei dispositivi atti a calcolare l’effettivo consumo di calore di ogni particella del condominio.

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1. Quali sono le spese di riscaldamento in un condominio?

Quando si parla delle spese per il riscaldamento condominiale ci si può riferire tanto al costo in sé dell’energia, quanto ai costi di installazione, manutenzione e riparazione dell’impianto stesso.

La prima distinzione vede contrapporsi:

i condomini che usufruiscono dell’impianto centralizzato
i condomini che non sono collegati o si sono distaccati dallo stesso.

In tema di spesa bisogna poi distinguere tra:

spese straordinarie, cioè quelle per la caldaia e per la manutenzione delle condutture (attenzione a quanto ci dice l’art. 1117 cod. civ.: solo la spesa per il

tratto condominiale è condivisibile; la tubatura del singolo appartamento che funge da allaccio al canale condominiale è una spesa del singolo proprietario);

spese per l’utilizzo della componente energetica.

In quest’ultima voce di spese vanno a loro volta distinti:

i consumi volontari: quelli dovuti all’azione di colui che abita l’appartamento e che sono dallo stesso governabili (ad es. tramite apertura, regolazione e chiusura delle termo-valvole);
i consumi involontari: non dipendono dalla volontà dell’inquilino (ad es. le dispersioni dovute alla vetustà dell’impianto.

Ovviamente quest’ultima distinzione è frutto dell’obiettivo di risparmio energetico cristallizzato dall’Unione Europea con la Direttiva n. 27 del 2012.
La disposizione sovranazionale è stata recepita in Italia nel 2014 ed ha dato vita alla normativa UNI 10200 che di seguito si analizzerà.

2. Il metodo di ripartizione tradizionale della spesa per il consumo dell’energia per il riscaldamento

La norma di riferimento in tema è rappresentata dall’art. 1123 cod. civ. che ci dice sia il quorum assembleare per l’adozione di provvedimenti di spesa per le cose comuni, sia il metodo di ripartizione della spesa.

Per provvedere alla manutenzione dei beni comuni, la delibera dev’essere adottata dall’assemblea a maggioranza.

Questa maggioranza varia a seconda del tipo di spesa (ordinaria o straordinaria) ed a seconda della convocazione dell’assemblea (prima chiamata o successive).

Per quel che riguarda la ripartizione delle spese, la norma impone un criterio proporzionale – per intenderci, in base ai millesimi – salvo che con il regolamento di condominio ci si sia accordati per un diverso metodo.

La stessa norma aggiunge che qualora la cosa comune porti vantaggio in misura diversa ai singoli condomini, è legittimo derogare al criterio millesimale in ragione di una ripartizione più equa.

Tant’è che nelle ipotesi in cui un bene comune (ad es. ascensore o impianto di riscaldamento) avvantaggi un’immobile in misura diversa rispetto agli altri è ammesso un c.d. criterio di ripartizione misto.

Detto criterio prevede la scissione della spesa in due quote:

la quota fissa che verrà suddivisa tra i condomini secondo i millesimi;
la quota variabile che sarà addebitata ai singoli in ragione del maggior vantaggio che traggono dal bene oggetto di spesa.

3. Cos’è la UNI 10200 e come avviene la suddivisione delle spese di riscaldamento?

A norma della legge italiana le spese in condominio vanno suddivise in base ai millesimi che ogni proprietario possiede in ragione della natura proporzionale del godimento del bene.

Ciò non escludeva a priori che la volontà comune dei proprietari volgesse in altro senso. Infatti, vi è la possibilità di utilizzare un metodo di ripartizione dei costi differente purché sia accettato e concordato con tutti i condomini.

In altri termini, la volontà delle parti può derogare al criterio stabilito dalla legge. Nel 2012, gli Stati membri dell’UE si sono fatti carico di un nuovo obiettivo: il risparmio energetico.

In ragione di ciò, dopo diversi rinvii, dal 31 luglio 2017, è fatto obbligo a tutti i proprietari di immobili siti in condomini di dotare i termosifoni di valvole termostatiche e contabilizzatori di calore.

La UNI 10200 è la norma che detta la procedura di ripartizione delle spese di riscaldamento condominiale:

determinare la spesa complessiva e l’energia utile prodotta;
calcolare il costo unitario dell’energia utile e, se il generatore è atto alla produzione di acqua calda sanitaria, decurtare la quota di energia utilizzata dal generatore per produrla;
con l’ausilio del totale consumo dato dai contabilizzatori, dividere il consumo volontario di energia da quello involontario;
infine, ripartire il consumo volontario in base al consumo registrato dal singolo contabilizzatore per l’appartamento, mentre i consumi involontari vanno ripartiti con il criterio proporzionale.

Vi sono casi di esenzione rispetto all’obbligo delle valvole e dei contabilizzatori. Infatti sono previsti 2 casi in cui i condomini non sono passibili di sanzione se non ottemperano all’obbligo legislativo:

a priori, l’installazione dei sistemi non risulta tecnicamente possibile, efficiente in termini di costi e proporzionata rispetto ai risparmi energetici potenziali;
dopo l’installazione di tali sistemi questi non risultano essere efficiente in termini di costi.

In questi casi l’unico metodo per calcolare i consumi rimane quello tradizionale, cioè per millesimi.

4. Le spese di manutenzione straordinaria

Le spese di manutenzione straordinaria (ad es. sostituzione o riparazione della caldaia) sia nel caso di istallazione delle termo-valvole sia nell’ipotesi di esenzione dalle stesse, nonché nel caso in cui il singolo proprietario si sia distaccato dall’impianto centralizzato, restano vincolate al criterio di ripartizione proporzionale per millesimi ovvero al criterio misto (quota fissa/quota variabile).

Pietro Luigi Stellaccio

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