Come fare per recuperare un credito da un condomino moroso?

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• Il condominio
• Il condomino moroso
• I creditori del condominio
• Fonti normative

1. Il condominio

L'argomento che tratteremo oggi riguarda il tema del diritto condominiale e, più precisamente, la procedura relativa al recupero del credito nei confronti del condomino moroso.

Il condominio costituisce una forma particolare di comunione che ha luogo automaticamente in base alla separazione della proprietà per piani orizzontali, venendosi a formare tra i proprietari delle singole unità immobiliari una situazione di comproprietà delle parti comuni del condominio medesimo.

Pertanto il singolo condomino, oltre ad essere proprietario esclusivo del proprio appartamento, è al tempo stesso comproprietario delle parti comuni dell’edificio.

La situazione di comproprietà richiede che ogni singolo condomino debba provvedere, in ragione della propria quota millesimale, alle spese necessarie per la conservazione e per la manutenzione ordinarie delle parti comuni.

Sul condominio grava, infatti, un obbligo che deriva dalla relazione tra il titolare del diritto reale ed il bene in comune, come conseguenza dell'appartenenza comunitaria, in ragione della quota individuale delle varie parti dell’edificio che formano il condominio.

Tale obbligazione è prevista anche dal codice civile che all’articolo 1118 dispone che ogni condomino debba provvedere alle spese necessarie per la gestione delle parti comuni dell’edificio, non potendosi sottrarre nemmeno attraverso l’abbandono o la rinuncia all’utilizzo delle parti comuni medesime ovvero modificando la destinazione d’uso, prevista per il proprio cespite.

L’obbligazione, infatti, viene meno soltanto qualora il condomino ceda la propria unità immobiliare in proprietà esclusiva, trasferendosi in capo all’acquirente l’obbligo di provvedere alle spese condominiali, dal momento in cui l’amministratore di condominio ha conoscenza del trasferimento stesso.

2. Il condomino moroso

Nell’ipotesi in cui un condomino non provveda all’obbligo di pagare gli importi necessari alla manutenzione e gestione delle parti comuni dell’edificio, che siano stati ripartiti tra i condomini medesimi attraverso l’apposita delibera assembleare, l’amministratore di condominio può ricorrere all’autorità giudiziaria al fine di ottenere la riscossione coattiva.

In tal caso, l’art. 66 delle disposizioni di attuazione al codice civile prevede che l’amministratore può richiedere al tribunale di residenza del condomino moroso, l’emissione di un decreto ingiuntivo, che sarà immediatamente esecutivo.

Si tratta, infatti, di un’ipotesi speciale, in cui la legge prevede l’esecutività del decreto nonostante avvenga l’opposizione dell’ingiunto e pertanto, l’amministratore, tramite l’avvocato del condominio, potrà procedere immediatamente a notificare assieme al decreto ingiuntivo anche l’atto di precetto, senza dover attendere che trascorra il termine di solito concesso all’ingiunto (quaranta giorni) con l’intimazione di pagare l’importo indicato, entro il termine massimo di dieci giorni.

In caso d’inadempimento al precetto, potrà procedere, senza indugio, all’esecuzione forzata attraverso il pignoramento di beni sia mobili che immobili ovvero attraverso il pignoramento presso terzi, generalmente, attraverso il pignoramento di conti correnti postali o bancari, al fine di recuperare le somme non versate dal condomino moroso.

Accanto alla possibilità di ricorrere all’autorità giudiziaria, l’art. 66 prevede la possibilità per l’amministratore di condominio di sospendere il condomino moroso dall’utilizzo di alcune delle parti comuni dell’edificio, per le quali sia possibile l’uso solo per alcuni condomini e non per altri, come per esempio l’ascensore, il servizio lavanderia, la piscina ecc., a condizione però che il mancato pagamento dei contributi si sia prolungato per un periodo superiore a sei mesi.

2.1 I creditori del condominio

Anche i creditori del condominio possono agire in giudizio al fine di ottenere il pagamento coattivo dei loro crediti, che non siano stati corrisposti interamente o parzialmente dal condominio nella persona del suo amministratore a causa della presenza di uno più condomini morosi.

In tal caso, infatti, analogamente a quanto previsto per l’amministratore di condominio, anche i creditori possono richiedere al tribunale l’emissione del decreto ingiuntivo nei confronti del condominio inadempiente.

Successivamente, i creditori saranno tenuti a richiedere all’amministratore di condominio i nominativi dei condomini morosi, dal momento che la legge prevede che essi debbono agire dapprima nei confronti dei condomini inadempienti e soltanto qualora l’esecuzione forzata nei confronti di quest’ultimi non vada a buon fine, potranno agire nei confronti degli altri condomini che abbiano provveduto regolarmente al pagamento delle spese condominiali.

In tal caso, quest’ultimi, dopo aver soddisfatto il creditore procedente, avranno diritto di rivalsa verso i condomini morosi, potendo a loro volta agire in giudizio per la riscossione delle somme versate.

Il creditore insoddisfatto, a seguito dell’emissione in suo favore del decreto ingiuntivo, può avviare l’esecuzione forzata, dovendo però necessariamente notificare ad ogni singolo condomino moroso il titolo assieme al precetto, esclusivamente per la quota di spettanza, relativa al condomino ingiunto.

In caso contrario, infatti, quest’ultimo potrà proporre opposizione, eccependo che trattasi di obbligazione pro quota e non per l’intero e di conseguenza egli è tenuto a rispondere soltanto per la parte corrispondente alla sua quota millesimale.

Roberto Ruocco

Fonti normative

Codice civile: articolo 1118

Disposizioni di attuazione al codice civile: articolo 66

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