Come funziona l'affitto per riscatto?

L’argomento che tratteremo oggi, riguarda il tema del diritto immobiliare, e più precisamente la disciplina dell’affitto con riscatto.
Il contratto d’affitto con riscatto, denominato anche rent to buy oppure locazione con preliminare di futura vendita, è disciplinato dal D.L. Sblocca Italia.

Esso si compone di un contratto di locazione e di un preliminare di vendita, che consentono:

Tizio, proprietario di un immobile, stipula un contratto rent to buy con durata quinquennale, con Caio, stabilendo un canone di locazione pari a 1.000€ e il versamento mensile di 500€ a titolo di acconto sul prezzo per l’acquisto dell’immobile, pattuito per 150.000€.

Alla scadenza dei 5 anni, Caio potrà acquistare l’immobile, alle condizioni concordate in precedenza, nella stipula dell’affitto a riscatto, versando la differenza tra il prezzo pattuito in origine ed i canoni a titolo di acconto prezzo versati durante i 5 anni (30.000€ = 500€ al mese x 60 mensilità), ossia 120.000€.

2. Come tutelarsi

1. è previsto che il contratto rent to buy, deve essere trascritto nel registro della conservatoria immobiliare, del luogo ove è situato l’immobile o il fondo.
   A tal fine, è necessario che il contratto d’affitto con riscatto, venga stipulato dinanzi ad un notaio, attraverso l’atto pubblico o scrittura privata autenticata. La trascrizione conserva i suoi effetti per un periodo massimo di dieci anni. Attraverso la trascrizione, si pone a riparo la posizione del conduttore, sia in merito ad eventuali pignoramenti o ipoteche, e sia sull’acquisto del bene, in quanto il proprietario non potrà disporre di esso, fin quando non siano trascorsi dieci anni dalla trascrizione stessa.
2. in secondo luogo, qualora, il contratto rent to buy, prevede solo un’opzione d’acquisto a favore del conduttore, le parti contrattuali, stabiliscono l’importo che il concedente, ossia il proprietario, è tenuto a restituire, nel caso in cui il conduttore non eserciti l’opzione d’acquisto, sulla base delle somme versate da quest’ultimo a titolo di acconto sul prezzo della compravendita;
3. a favore del proprietario del bene, è prevista la risoluzione del contratto, qualora non siano corrisposti i canoni pattuiti, anche in maniera non continuativa. A tal fine, le parti sono libere di determinare il numero dei canoni non corrisposti, tali da risolvere il contratto, purché non inferiori ad un ventesimo dei canoni totali.
4. in caso d’inadempimento, è previsto:

• l’applicazione dell’art. 2932 del codice civile, secondo cui, la parte adempiente potrà rivolgersi al giudice, affinché ottenga l’emanazione di una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso;
• per l’inadempimento del proprietario, la restituzione dei canoni versati dal conduttore a titolo di acconto sul prezzo della compravendita, oltre gli interessi legali;
• per l’inadempimento del conduttore, la restituzione dell’immobile a favore del proprietario, il quale, può trattenere i canoni a titolo d’indennità, se le parti non abbia previsto diversamente.