Quando è possibile pignorare un immobile?

Il pignoramento di un immobile è l’atto con il quale inizia l’espropriazione forzata immobiliare. Questo tipo di espropriazione ha infatti a oggetto i beni immobili del debitore con le loro pertinenze, nonché i diritti reali di godimento su beni immobili (artt. 555-598 c.p.c.).

1. Cos’è il pignoramento immobiliare

Con il pignoramento immobiliare, il creditore decide di recuperare giudizialmente un proprio credito rifacendosi su l’immobile di cui il debitore inadempiente è proprietario. Di questo bene sarà disposta la messa in vendita all’asta in modo che il creditore possa quindi ottenere la somma dovuta.

Per attivare questa procedura esecutiva, il creditore deve attivarsi per accertare se esistano proprietà immobiliari intestate al debitore. Deve verificare inoltre se il debitore abbia posto in essere atti di disposizione del proprio patrimonio immobiliare per sottrarli al pignoramento.

In quest’ultimo caso, il creditore potrà avviare l’azione revocatoria, in base a quanto sancito dall’art. 2901 c.c., per far dichiarare inefficaci gli atti di vendita o donazione compiuti, a condizione di provare che siano stati compiuti per arrecare pregiudizio alle ragioni del creditore e che il terzo fosse consapevole, in caso di atto a titolo oneroso, del pregiudizio.

2. Come funziona pignoramento di un immobile

Il pignoramento immobiliare è disciplinato dall’art. 555 del Codice di procedura civile.

La notifica

Il pignoramento di un immobile si esegue mediante notificazione al debitore. È proprio con la notifica che si perfeziona nei confronti del debitore l’atto di pignoramento e da tale momento si produco anche altri effetti, tra cui:

l'obbligo per l'ufficiale giudiziario di depositare tempestivamente il pignoramento presso la cancelleria del tribunale competente;
l’inizio del termine di dieci giorni per il deposito del titolo e del precetto;
l'obbligo di custodia dei beni pignorati da parte del debitore;
l'inizio dell'esecuzione e della decorrenza del termine di efficacia del pignoramento;
l'obbligo della formazione del fascicolo dell'esecuzione come stabilito dall’ 557 del c.p.c..

La trascrizione

Si procede poi con la trascrizione dell’atto nel quale si indicano esattamente i beni e i diritti immobiliari che si intendono sottoporre a esecuzione. Attraverso la trascrizione, il pignoramento diventa opponibile ai terzi e garantisce al creditore la prevalenza del suo diritto rispetto a chi abbia acquistato nel frattempo direttamente dal proprietario debitore.

Il creditore può inoltre scegliere liberamente il bene immobile da pignorare, imponendogli però una precisa determinazione mediante gli elementi previsti dall'art. 2826 c.c., indicazioni recuperabili attraverso una visura ipotecaria.

L’ingiunzione

Nell'atto di pignoramento di un immobile deve essere contenuta l'ingiunzione, prevista nell'art. 492 c.p.c, indirizzata “al debitore di astenersi da qualunque atto diretto a sottrarre alla garanzia del credito […] i beni che si assoggettano alla espropriazione e i frutti di essi”.

Adempimenti successivi

Successivamente alla notificazione, l'ufficiale giudiziario consegna copia autentica del pignoramento con le note di trascrizione alla competente Conservatoria dei Registri Immobiliari. Quest’ultima dovrà quindi occuparsi della trascrizione dell’atto e dovrà poi restituire una delle note.

3. I beni immobili pignorabili

Il D.L. n. 50/2017 ha ampliato i limiti di pignorabilità degli immobili da parte dell’agente della riscossione. L’espropriazione di più beni immobili del debitore può avvenire a patto che il loro valore complessivo sia pari almeno a 120.000 euro. La normativa precedente faceva invece riferimento al valore del singolo bene, adesso invece è sufficiente che l’insieme degli immobili posseduti superi cumulativamente tale importo.

L’abitazione principale è impignorabile, se questa è l’unico immobile di proprietà del contribuente e se non è considerata un immobile di lusso.

Michella Dessi, VisureItalia