Il contratto d'affitto d'azienda

Le nozioni di azienda e di impresa devono essere tenute chiaramente distinte, in quanto l’azienda rappresenta un complesso di beni organizzati dall’imprenditore, mentre l’impresa è l’attività svolta da quest’ultimo. La distinzione è importante per capire perché si può parlare di affitto d’azienda: trattandosi di un insieme di beni, essa, al pari di ogni altro bene può formare oggetto di un contratto di affitto.

1. Quali sono i beni aziendali?

Come anticipato, l’azienda è definita dalla legge come quel complesso di beni di cui l’imprenditore si serve per lo svolgimento della propria attività, ma è bene chiarire quando possa effettivamente parlarsi di bene aziendale.

A tal fine non è necessario che sussista un determinato rapporto tra il bene e l’imprenditore, in quanto ciò che consente di qualificare il bene come aziendale è invece il rapporto che sussiste tra il bene stesso ed il processo produttivo: aziendale può dirsi quel bene collegato funzionalmente al processo produttivo dell’impresa, vale a dire quel bene necessario allo svolgimento dell’attività produttiva a prescindere dal rapporto che sussiste tra il bene stesso e l’imprenditore. Non conta quindi che l’imprenditore sia proprietario del bene affinché quel bene possa essere definito come aziendale, ma conta la sua collocazione all’interno del processo produttivo.

Ciò significa che l’imprenditore potrà svolgere la propria attività d’impresa utilizzando beni altrui, senza impedire in questo modo che quei beni siano qualificati come aziendali anche se non sono di proprietà dell’imprenditore; l’importante è che si tratti di beni funzionali allo svolgimento dell’attività produttiva dell’impresa.

I beni cesseranno di essere aziendali nel momento in cui saranno collocati al di fuori del processo produttivo dell’impresa, ad esempio nel caso in cui il proprietario dei beni stessi che, come detto, può non coincidere con l’imprenditore, li venda a terzi. Il proprietario può infatti disporre liberamente dei singoli beni aziendali e decidere di separarli dall’azienda, così come può disporre dell’azienda in sé, cedendo la stessa a terzi.

Altra caratteristica che consente di contraddistinguere i beni aziendali è il fatto che essi siano non solo essenziali allo svolgimento dell’attività d’impresa, ma che lo siano tutti allo stesso modo, dovendo essere i beni collocati su un piano di parità gli uni rispetto agli altri.

2. Affitto d’azienda e locazione di immobile

Alla luce di quanto detto, l’imprenditore può svolgere la propria attività d’impresa anche senza essere il proprietario dei beni aziendali. Affinché ciò sia possibile, è comunque necessario che egli abbia un titolo che gli permetta di utilizzare i beni stessi: potrebbe ad esempio aver sottoscritto un contratto di locazione per i singoli macchinari.

Un’ipotesi che può verificarsi, e che è espressamente disciplinata dal legislatore, è invece quella dell’affitto dell’azienda.

In questo caso oggetto del contratto di affitto non è un singolo bene, bensì l’azienda nel suo complesso, ossia il complesso unitario di tutti i beni organizzati unitariamente e funzionali all’attività produttiva dell’impresa.

Alcuni problemi sono sorti in relazione alla distinzione tra affitto d’azienda e locazione di immobile, in quanto non è sempre agevole comprendere se la sola locazione dell’immobile possa già costituire un affitto d’azienda. Per questo motivo la giurisprudenza ha affermato che, per comprendere se si versi nell’una o nell’altra ipotesi, è necessario effettuare una doppia analisi: da un lato si dovrebbe cercare di capire quale sia l’intenzione dei contraenti e, dall’altro lato, verificare la funzione oggettiva del bene immobile. Se infatti il bene immobile è, al pari degli altri beni, funzionale allo svolgimento dell’attività d’impresa, può trattarsi di affitto d’azienda, mentre, laddove il bene immobile abbia una funzione prevalente e gli altri beni siano semplicemente accessori rispetto ad esso, si avrà semplice locazione di immobile e non affitto d’azienda.

Si ricorda infine che non solo l’intera azienda può essere oggetto di un contratto di affitto, ma anche un suo ramo, avendosi dunque in questo caso un contratto di affitto di ramo d’azienda, intendendosi per ramo d’azienda una parte dell’azienda stessa, rappresentata però da un complesso di beni capace di costituire un’unità produttiva a sé stante.

3. La disciplina del contratto d’affitto d’azienda

Per quanto concerne la disciplina del contratto di affitto d’azienda, il codice civile detta una sola norma specificatamente dedicata a tale contratto, ma può comunque rinviarsi a quanto previsto in generale dalla legge in tema di locazione

Ricordiamo infatti che l’una fattispecie è speciale rispetto all’altra, essendo l’affitto un particolare tipo di locazione avente ad oggetto beni produttivi, quindi può ritenersi che in caso di affitto d’azienda possano applicarsi l’una o l’altra disciplina in quanto compatibili.

Per quanto concerne in particolare il contratto d’affitto d’azienda, l’affittuario è tenuto a gestire l’azienda senza mutarne la destinazione, preservando l’efficacia della sua organizzazione e dei suoi impianti. Ciò significa che l’affittuario non potrà lasciare l’azienda improduttiva, ma dovrà comunque garantire che i beni svolgano la propria funzione, assicurando lo svolgimento dell’attività aziendale.

Nel caso in cui egli non rispetti tali doveri, i quali sussistono per l’intera durata del rapporto contrattuale, il locatore potrà domandare la risoluzione del contratto di affitto d’azienda, come espressamente sancito dalla disciplina generale in tema di affitto.

Fonti normative:

- 2555 cod. civ.

- 2562 cod. civ.

- 1615 – 1627 cod. civ.

- 1571 – 1614 cod. civ.

- 1618 cod. civ.

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