Come risparmiare sul mutuo: alcuni consigli

I tassi di interesse oggi applicati ai finanziamenti fondiari per l’acquisto casa sono molto competitivi rispetto al passato ed invogliano certamente all’acquisto/investimento in beni immobili, anche considerata le possibilità date da valori di mercato più che competitivi.

Ma anche coloro che hanno contratto un mutuo hanno la possibilità, attraverso strumenti quali la rinegoziazione o la surroga, di approfittare delle attuali condizioni favorevoli di mercato. Di seguito alcuni consigli per farlo.

È anzitutto da dire che non tutte le tipologie di mutuo offerte hanno caratteristiche idonee al singolo caso. È necessario anzitutto chiarire quali siano gli scopi e quali le necessità cui fare fronte attraverso il ricorso al credito.

Una volta chiariti tali aspetti, si dovrà individuare anche attraverso un professionista il prodotto che meglio si adatta alle esigenze e capacità di spesa.

Il primo aspetto è riferibile alle capacità di rimborso, alla “rata sostenibile” (ovvero quanto possiamo permetterci di investire ogni mese nel rimborso del mutuo), individuata anche attraverso parametri quali capacità reddituale e montante spese e necessaria per poter capire quanto è possibile “resistere” con l’importo massimo che la banca può concedere. È inoltre opportuno valutare in anticipo tutte le variabili che possono sorgere negli anni, soprattutto se si tratta di stipulare mutui a lungo termine (esigenze dei figli, possibili spese mediche, etc.).

L’analisi preventiva serve ad individuare l’importo massimo mutuabile e, con esso, il montante rata, ossia quanto siamo capaci di rimborsare mensilmente alla banca. Il tutto per evitare rischi di inadempimento / insolvenza. Montante rata su cui certamente incidono eventuali finanziamenti in essere. È comprensibile, infatti, come dinanzi ad un’entrata che rimane costante nel tempo la presenza di uno o più finanziamenti già in essere incida sia sull’ammontare del rateo di rimborso mensile sia sull’entità dell’importo complessivamente finanziabile.

Incide, inoltre, sul rating connesso alla solvibilità del richiedente e, con esso, sul montante interessi applicabile. L’interesse applicabile dipende dal tasso di riferimento, con l’aggiunta di un ulteriore valore, da cui dipende la convenienza o meno della proposta formulata. Ecco perché, se si intende stipulare un mutuo / finanziamento, è bene sia non ricorrere eccessivamente al credito al consumo sia valutare attraverso simulazioni, cui le banche sono obbligate in virtù del principio di trasparenza bancaria, l’offerta più conveniente.

Occorre quindi prestare attenzione al Taeg, che rappresenta il costo effettivo del finanziamento, compreso di spese accessorie (istruttoria, perizia, assicurazioni obbligatorie, mediazione creditizia). È bene fare poi ricordare che sovente i tassi applicati in un primo periodo (uno / due anni) sono destinati ad aumentare – anche sensibilmente - nel corso dell’intero rapporto contrattuale.

Tale tecnica contrattuale, del tutto lecita, serve per invogliare la clientela verso una scelta rispetto ad altre che, nel lungo periodo, potrebbero risultare più vantaggiose. L’intervento di un consulente è oltremodo opportuno laddove si dovessero scegliere mutui a tasso misto, considerato che, in tale ipotesi, ad un finanziamento vengono collegati strumenti finanziari complessi, quali i derivati, per calmierare la differenza di interessi.

Esistono varie tipologie di tali categorie di finanziamenti:

1. i variabili con cap (ovvero un tetto massimo),
2. i mutui con floor (ovvero un livello minimo),
3. i mutui modulari (che partono, ad esempio, con un tasso variabile ma possono modificarsi in fisso) o i mutui a rata costante, che permettono di lasciare invariato l’importo mensile da versare cambiando però la tipologia di tasso applicata lungo la sua durata.

Sul Taeg incidono le spese legate alle polizze legate al mutuo. Nella prassi le banche adottano alcune polizze a garanzia della banca, contro l’eventualità che il mutuatario possa smettere di pagare a causa di decesso o perdita di lavoro: tuttavia la sola polizza obbligatoria è quella per incendio e scoppio.

Si ricordi che, per aiutare il mutuatario a scegliere la polizza, la banca è obbligata a fornire almeno un altro preventivo di una compagnia assicurativa esterna alla banca stessa. In costanza di rapporto è possibile ottenere un risparmio sugli interessi attraverso lo strumento della surroga, che consente di sostituire un mutuo con un altro concluso a condizioni di mercato più vantaggiose rispetto a quelle di partenza.

La surroga è gratuita e non comporta alcun costo per il trasferimento da una banca all’altra: la banca di arrivo si accolla infatti tutti gli oneri del passaggio. Oltretutto non esiste al momento un limite alle operazioni di surroga possibili, quindi stando attenti a monitorare i tassi Euribor ed Eurirs, nonché le offerte delle varie banche, si possono realizzare cospicui risparmi.

Riccardo Scandurra

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